摘要：為什么二手房首付更高這是因?yàn)槎址渴且猿山粌r(jià)購(gòu)房，以評(píng)估價(jià)貸款，所以實(shí)際的首付比規(guī)定的首付比例要高。在買二手房的時(shí)候，一定要區(qū)分二手房的成交價(jià)和評(píng)估價(jià)。1、什么...
為什么二手房首付更高
這是因?yàn)槎址渴且猿山粌r(jià)購(gòu)房，以評(píng)估價(jià)貸款，所以實(shí)際的首付比規(guī)定的首付比例要高。在買二手房的時(shí)候，一定要區(qū)分二手房的成交價(jià)和評(píng)估價(jià)。
1、什么是成交價(jià)？
成交價(jià)就是指買賣雙方商定后的實(shí)際買賣價(jià)格，比如，一套房子賣房人報(bào)價(jià)102萬(wàn)，買房人通過(guò)各種方式砍掉2萬(wàn)，后以100萬(wàn)的總價(jià)成交了。這100萬(wàn)就是房屋實(shí)際的成交價(jià)格，102萬(wàn)是房主的報(bào)價(jià)。
2、什么是評(píng)估價(jià)？
買二手房向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行出于安全考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
3、成交價(jià)與評(píng)估價(jià)和首付有什么關(guān)系？
二手房的貸款額度，與評(píng)估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房首付比例為30%，則可貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%。評(píng)估價(jià)越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。
貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價(jià)，二手房的成交價(jià)格減去可貸款額，即為二手房的凈首付款。也就是或，可貸款額越大，二手房?jī)羰赘犊罹驮缴佟?/p>
二手房首付受那些因素影響
1、首套房or二套房
在貸款買房時(shí)首先決定首付比例的是房屋套數(shù)和住房的屬性，即首套房還是二套房，因?yàn)槭滋追亢投追康氖赘侗壤厝徊煌?。自從去年?.30”政策出臺(tái)后，又對(duì)購(gòu)買住房劃分為普通住宅和非普住宅。目前各家銀行執(zhí)行的政策是首套房普通住宅首付比例為35%，非普住宅首付比例40%；二套房普通住宅首付比例為60%，非普住宅首付比例為80%，首付比例的因素主要看首套房還是二套房。
2、所購(gòu)房屋的年限
二手房貸款時(shí)所購(gòu)買的房屋年限也會(huì)影響到首付的比例。如果購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋年限較短，那么自然銀行審批時(shí)貸款的額度也就越多，如果是年代久遠(yuǎn)的房屋，評(píng)估的市值也會(huì)比較低，所貸款的額度也不會(huì)多，貸款額度的變化也會(huì)直接影響到首付比例。
3、房屋的評(píng)估價(jià)
二手房成交價(jià)跟新房有很大的區(qū)別，二手房會(huì)進(jìn)行房屋評(píng)估，貸款多少和你的評(píng)估報(bào)告有關(guān)，如果你的經(jīng)濟(jì)能力有限，想多貸些錢，那你就可以讓他們做房屋評(píng)估的時(shí)候把市值做的高一點(diǎn)，這樣就可以多貸點(diǎn)。
另外二手房評(píng)估價(jià)越低，繳納的首付就越多；二手房評(píng)估價(jià)越高，繳納的首付就越少。但是，二手房評(píng)估價(jià)并非越高越好，二手房契稅等稅費(fèi)是以評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)繳納的，評(píng)估價(jià)越高，意味著繳納的稅費(fèi)也高。
總價(jià)越高的房屋，首付的比例也就越大，例如一套評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)的住房，按照35%的首付比例計(jì)算，那么首付款為70萬(wàn)。而一套評(píng)估價(jià)500萬(wàn)的房子，即便按照35%計(jì)算，首付款也達(dá)到了175萬(wàn)，所以評(píng)估報(bào)告中的房屋評(píng)估值，也將影響到購(gòu)房人的首付款支出。
4、業(yè)主要求的首付比例
如今二手房成交較為低迷的階段，業(yè)主賣房的心態(tài)也比較急切，有些業(yè)主因?yàn)殂y行放款較慢，所以要求購(gòu)房人全款買房，還有一些業(yè)主會(huì)要求購(gòu)房人支付超出銀行劃定比例之外的首付。首付比例和金額并不是一成不變的，在購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)能力允許的條件下，首付比例的設(shè)置較為靈活，買賣雙方可以自行協(xié)商決定。
二手房首付款如何計(jì)算
二手房的首付款是指除了銀行貸款的部分之外需要一次性支付給賣家的費(fèi)用，其首付款的計(jì)算方式為：
凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額（凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款）
貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×70%（首次貸款額度可達(dá)70%）貸款額估算方式，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。
二手房首付比例也不是固定不變的，在二手房交易過(guò)程中，關(guān)于二手房首付比例多少的問(wèn)題是可以跟賣家商量的，以一套總價(jià)100萬(wàn)的房屋為例，買二手房貸款時(shí)，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。一般二手房評(píng)估價(jià)為總房?jī)r(jià)的80%，則總價(jià)100萬(wàn)的二手房評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)。
貸款額=二手房的評(píng)估價(jià)*70%，即56萬(wàn)。
首付款=總房?jī)r(jià)100萬(wàn)-貸款額，即42萬(wàn)。
二手房作為現(xiàn)成的房子擺在那里，消費(fèi)者能看得到實(shí)物，因此，購(gòu)買時(shí)也比較放心，買二手房的時(shí)候一般都是通過(guò)中介公司在其中周旋的，選擇可靠的中介公司倒是可以省下不少麻煩事，如果遇到一套自己心儀的房屋，也可以讓中介公司在其中幫忙講講價(jià)格，盡量減少首付款。
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